Жительница Ахтубинска (назовем ее Ж.) в 2024 году купила квартиру в своем городе за 2,8 млн рублей. На момент сделки в ЕГРН обременений на квартиру не было, но теперь сделку признали недействительной и у женщины квартиру забрали. «Арбуз» разобрался в судебном решении и рассказывает, почему так произошло и что надо дополнительно учитывать при покупке вторичного жилья.
Как оказалась, несмотря на чистоту в ЕГРН, эта квартира была действительно с подозрительной историей. Изначально она принадлежала З., за которой из-за долгов охотились коллекторы. В 2016 году, чтобы квартира не досталась коллекторам, З. подарила ее своей матери К. Схема, вроде бы, не сработала — коллекторы в дальнейшем оспорили договор дарения (так как его целью явно было скрыть имущество от кредиторов) и в марте 2022-го суд его отменил.
Но арестовать квартиру коллекторы не успели. В июле 2022-го К. умерла. Но З. не стала спешить оформлять квартиру обратно на себя, как требовали коллекторы. Вместо этого в декабре 2022-го ее дочь Л. (внучка К.) приняла эту квартиру как наследство от бабушки и в 2023-м зарегистрировала квартиру на свое имя.
А спустя год Л. продала эту квартиру Ж.
Дальше коллекторы пошли оспаривать уже эту сделку — и добились успеха в суде. Точку в этом деле поставил Арбитражный суд Поволжского округа, который оставил без удовлетворения кассационную жалобу покупательницы и согласился с мнением предыдущих судов, что сделку надо отменить и квартиру у покупательницы забрать.
Покупательница в жалобе указала: перед сделкой она убедилась, что в выписке из ЕГРН право собственности было за непосредственно продававшей квартиру Л., какие-либо обременения в ЕГРН отсутствовали, цена квартиры была рыночной, сведений об отсутствии у Л. прав на распоряжение квартирой отсутствовали. Следовательно, она добросовестный покупатель и сделку отменять не нужно.
Но суд посчитал, что предпринятых мер было недостаточно, и один только чистый ЕГРН — не повод для покупки. В решении указаны следующие факторы, на которые, по мнению суда, покупательница должна была обратить внимание при покупке и насторожиться:
1. Цена, по мнению суда, была ниже рыночной. Суд указал, что такие квартиры продавались за 4,2 — 6,5 млн рублей. А эту купили за 2,8 млн рублей, что должно было насторожить и было поводом проверять тщательнее. (Покупательница ссылалась на то, что квартира была в плохом состоянии, как раз на свою цену, но суд, опираясь на аналитические данные, решил иначе).
2. Продававшая квартиру Л. всего год ею владела. (Хотя логика тут была — вступила в наследство и сразу продала, так часто делают).
3. На момент покупки в ГАС «Правосудие» и на сайте районного суда уже была информация о тех самых судах продавщицы квартиры Л. и ее матери З. с коллекторами, где они фигурировали как ответчики о искам о признании недействительными дарений, завещания и регистрации права.
То есть, введя в базе фамилию продавщицы квартиры Л., можно было узнать, что она уже судилась по поводу этой квартиры и что фактическим собственником являлась не она, а ее мать З.4. Мать продавщицы — З. в этот момент как раз проходила процедуру банкротства и ее имущество распродавали. То есть, можно было предположить, что связанные с ней сделки будут оспаривать.
5. Учитывая, что Ахтубинск — город небольшой, а семьи покупательницы и продавщицы могли быть знакомы (хотя бы через воинскую часть, где служили их родственники), суд посчитал, что покупательница могла знать всю эту историю. Коллекторы вообще указывали, что покупательница и продавщица могли быть в сговоре — но в суде это не смогли не подтвердить, ни опровергнуть.
Вывод из решения суда можно сделать такой — если даже в выписке ЕГРН все чисто, упоминания ФИО продавца вторичного жилья все равно необходимо тщательно искать в открытых базах банкротств, судов, судебных приставов, да и вообще по интернету. Да и упоминания их ближайших родственников, желательно, тоже.
Вчера та самая квартира была выставлена на торги — с начальной стоимостью лота 5,3 млн рублей.
