Астрахань в последние годы активно стремится к развитию, что определенно сказалось на сфере оказания услуг. Уютные кофейни, офисы туроператоров, арт-пространства, шоурумы, офисы маркет-плейсов стали появляться во всех районах города. Правда не все они выживают под натиском пандемии, высокой конкуренции и капризов клиентов.
«Арбуз» решил хотя бы немного помочь «двигателю экономики». Вместе с одним из ведущих экспертов в области местной недвижимости Ренатом Каримовым, руководителем отдела по реализации коммерческой недвижимости девелоперской компании «РАЗУМ», мы решили рассказать, где выгоднее всего снять помещение, на что обратить внимание и как поменялся ценник на эту недвижимость за последние годы.
Офисные заморочки
Примерно до 2016 года распространенной практикой было занимать первые и вторые этажи многоэтажек офисными помещениями. Переделанные квартиры использовали под офисы туристических фирм, юристов, представительств компаний продаж. Но 5 лет назад в Астрахань пришли полноценные бизнес-центры. Они предлагают готовый офисный ремонт и планировку, отдельные кабинеты, парковку у здания. Сначала предприниматели осторожно приглядывались к новинке, позже – распробовали.
Сейчас ценник на такие условия – 800-1000 рублей за квадратный метр. Из плюсов – не нужно делать ремонт, помещение готово и соответствует единому стилю бизнес-центра. В качестве примера можем привести «Премиум-Холл», Азербайджанский деловой центр, «Седьмое небо», бизнес-центр «Победа».
«Большие объемы староформатной офисной недвижимости привели к тому, что рынок «наводнился», стало много предложений, как следствие спрос отстал. Арендные ставки пошли вниз, и, с точки зрения арендаторов, ситуация неплохая. Офисные площади можно снять дешевле чем раньше», — рассказывает эксперт.
На основе анализа рынка коммерческой недвижимости, стоимость «старых» офисов упала в среднем до 450-500 рублей за квадрат. Речь идет, например, о спальных районах Астрахани. В Советском или Ленинском районах Астрахани, где предложений на помещения достаточно, аренда обойдется от 550 до 650 рублей за квадрат. Успешными примерами такого бизнеса могут стать центры детского развития в спальном районе на проезде Воробьева или компьютерный клуб в студгородке в районе Татищева.
В последнее время спрос вырос на помещения бизнес-центра «Кристал», расположенный в самом центре города. Эксперты отмечают, что на объекте увеличилось предложение за счет гибкой нарезки площадей, там появились помещения от 25 до 50 квадратов. Это самая востребованная площадь в этом сегменте.
Районный прайс
Вместе с тем, самым востребованным сегментом на рынке остается торговая недвижимость. Готовые под торговлю и сферу услуг объекты классической площадью в 40-60 квадратных метров сдаются по 1000-1200 рублей за квадрат. В центре города, например на улице Кирова, аренда доходит до 1500 рублей. А вот Большие Исады и вовсе бьют рекорды – до 2500 за квадрат доходит стоимость аренды.
В историческом центре Астрахани ситуация с арендой неоднозначная. С одной стороны, жители и гости города всегда будут гулять по старинным улочкам Каспийской столицы, а значит места там весьма проходимые. С другой – те самые помещения в домах-памятниках морально устарели, а привести фасад в порядок, даже за свой счет, не получится: объект культурного наследия. Что ждет арендатора внутри, тоже загадка. Прорыв обветшалой трубы или решение о сносе?
Но, несмотря на все опасения, ценник на аренду офисных помещений в историческом центре составляет от 650 до 700 рублей за квадратный метр на первом этаже здания. На втором – от 500 до 600 рублей. Внезапно высокими ценами отличился микрорайон Бабаевского, там стоимость квадрата торговой площади составляет от 1000 до 1500 рублей, офисные площади – в среднем 650-700 рублей, располагаются они на вторых этажах тех же зданий.
«Этот район самодостаточный, внутренний спрос на торговую недвижимость и недвижимость под сферу услуг там большой. Достаточно низкий спрос на офисную недвижимость в пределах микрорайона», — пояснил Ренат.
Окраины города – самые привлекательные по цене, но не самые удачные в настоящее время по креативным проектам. Снять помещение там можно и за 500 рублей за квадрат, но точно попасть в целевую аудиторию вряд ли удастся. Но не стоит ставить крест на отдаленных районах. «Ходовой» бизнес там приживется и связано это именно с удаленностью от центра. Местные жители, которые не хотят ехать в центр города, оценят пункты выдачи товаров известных маркет-плейсов и разнообразие аптек и магазинов у себя под боком. Правда рассчитывать на очень высокий ценник все же не стоит.
Как показывает анализ, основные точки роста задаются крупнейшими жилыми комплексами. «На примере ЖК «Сердце Каспия» и «Наследие»: у нас практически все объекты заполняются арендаторами на стадии строительства. В том числе благодаря гибкой нарезке помещений, которую мы подстраиваем под любой, даже специфичный спрос. Также эти локации интересны для бизнеса свои расположением», — подытожил Ренат Каримов.
